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开店指南之店铺选址篇-如何在开店之前选好店铺的地址

发布时间:Oct 16, 2019

在开一家店铺之前,您第一件要解决的事情就是选址,当然你可能会说这有什么难得,选在交通条件便利,人流量大的地方不久行了,人人都这么想,但好的地段就那么一点,另外高昂的租金成本也是个需要考虑的因素,谁在向生意兴荣,都想基业长青,但这一步是我们要首先考虑的。
店铺选址

 

 

一:选址基本要素

曾经有人做过总结,认为选择需要考虑的几个因素主要有:

 

  1、人的流量。

 

  2、租金。

 

  3、繁华程度。

 

  4、交通。

 

  5、居民结构。

 

  6、面前场地。

 

  7、车站码头。

 

  8、机关学校。

 

  9、专业市场。

 

  10、经营性质。

 

  11、经营品种。

  12、房屋结构。

  13、能见度。

  14、相邻店铺。

  15、地势。

 

  16、朝向。

 

  17、楼层。

 

  18、规划

 

  19、相关政策。

 

  20、房东。

 

相信这20点已经将选择的方方面面都考虑齐全了,我们不打没把握的战,只有在做事情的时候想清楚,时候后悔的地方才会少一些。


二:选址调查

 

 没有调查就没有发言权,这句话放之四海皆准。一个好的地段是离不开人的因素,因此需要选址调查

人口与购买力分析;

 

  有关人口数和家庭人口之组成,可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。

 

  1、所需调查的项目包括:

 

  ⑴常住人口数

 

  ⑵家庭及构成

 

  ⑶人口密度

 

  ⑷教育程度

 

  ⑸从事行业

 

  ⑹自然增加率

 

  ⑺社会增加率

 

  ⑻家庭人均收人

 

  ⑼白天流动人口数

 

  ⑽年龄构成

 

  ⑾家庭年支出及支出结构

 

  2、现就一些主要项目分述如下:

 

  ⑴家庭人口及收入水平;

 

  提示;家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括:人口、家庭成员年龄、收人状况等。

 

  如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配,会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高,则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭,购物追求时尚化、个性化、少量化;而一个三口之家的家庭(有一个独生子女),则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如,老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等;而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。

 

  ⑵人口密度;

 

  提示;一个地区的人口密度,可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高,则选址商店的规模可相应扩大。

 

  要计算一个地区的白天人口,即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数,减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。

 

  白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区,应分析其消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。

 

  人口密度高的地区,到商业设施之间的距离近,可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低,且顾客光临的次数也少。

 

  ⑶客流量;

 

  提示;一般在评估地理条件时,应认真测定经过该地点行人的流量,这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。

 

  ★上下车客人数的调查重点为:

 

  •   各站上下车乘客人数历年来的变化。

     

  •   上下车乘客人数愈多的地方愈有利。

     

  •   上下车乘客人数若减少,又无新的交通工具替代的情况下,商圈人口也会减少。

     

  •   根据车站出入的顾客年龄结构,可了解不同年龄顾客的需求。

 

  ★一般而言,调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如:

 

  •   居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。

     

  •   日常上班的场所、学校、医院等,乃白天人口集结之场所,也就是人口聚集地

     

  •   火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点,也是人口聚集之处。

     

  •   体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。

 

  ⑷购买力;

 

  提示;商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的,因此,商圈人口收入水平

 

  对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初,就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法,抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析,这2000户居民中,人均收入在月千元左右的约占50%,500—1000元的占 20%,1000—1500元的占20%,人均月收入500元以下的10%;人均月收入2000元以上的约占10%。由此说明,该地区居民大都系工薪族家庭,属于中等收入水平。

 

  企业在选择立地时,应以处于青年和中年层顾客,社会经济地位较高,可支配收入较多者居住区域作为优先选址为佳。


三:选址的原则和程序

不同店铺对于地理位置要求不一样,我们这里以商场为例来说说商场的选址原则和程序有哪些

、商场选址的原则

  1、方便顾客购物;

 

  满足顾客需求是商场经营的宗旨,因此商场位置的确定,必须首先考虑方便顾客购 物,为此商场要符合以下条件:

 

  ⑴交通便利;

 

  提示;车站附近,是过往乘客的集中地段,人群流动性强,流动量大。如果是几个车站交汇点,则该地段的商业价值更高。商场开业之地如选择在这类地区就能给顾客提供便利购物的条件。

 

  ⑵靠近人群聚集的场所,可方便顾客随机购物,如影剧院、商业街、公园名胜、娱乐、旅游地区等,这些地方可以使顾客享受到购物、休闲、娱乐、旅游等多种服务的便利,是商场开业的最佳地点选择。

 

  提示;但此种地段属经商的黄金之地,寸土寸金,地价高费用大,竞争性也强。因而虽然商业效益好,但并非适合所有商场经营,一般只适合大型综合商场或有鲜明个性的专业商店的发展。

 

  ⑶人口居住稠密区或机关单位集中的地区;

 

  提示;由于这类地段人口密度大,且距离较近,顾客购物省时省力比较方便。商店地址如选在这类地段,会对顾客有较大吸引力,很容易培养忠实消费者群。

 

  ⑷符合客流规律和流向的人群集散地段;

 

  提示;这类地段适应顾客的生活习惯,自然形成“市场”,所以能够进入商场购物的顾客人数多,客流量大。

 

  2、有利于商场开拓发展;

 

  商场选址的最终目的是要取得经营的成功,因此要着重从以下几方面来考虑如何便利经营:

 

  ⑴提高市场占有率和覆盖率,以利企业长期发展;

 

  提示;商场选址时不仅要分析当前的市场形势;而且要从长远的角度去考虑是否有利于

 

  扩充规模,如有利于提高市场占有率和覆盖率,并在不断增强自身实力的基础上开拓市场。

 

  ⑵有利于形成综合服务功能,发挥特色;

 

  提示;不同行业的商业网点设置,对地域的要求也有所不同。商场在选址时,必须综合考虑行业特点,消费心理及消费者行为等因素,谨慎地确定网点所在地点。尤其是大型百货类综合商场更应综合地全面地考虑该区域和各种商业服务的功能,以求得多功能综合配套,从而创立本企业的特色和优势,树立本企业的形象。

 

  ⑶有利于合理组织商品运送;

 

  提示;商场选址不仅要注意规模,而且要追求规模效益。发展现代商业,要求集中进货、集中供货、统一运送,这有利于降低采购成本和运输成本,合理规划运输路线。因此在商场位置的选择上应尽可能地靠近运输线,这样既能节约成本,又能及时组织货物的采购与供应,确保经营活动的正常进行。

 

  3、有利于获取最大的经济效益;

 

  衡量商场位置选择的优劣的最重要的标准是企业经营能否取得好的经济效益。因此,

 

  网点地理位置的选择一定要有利于经营,才能保证最佳经济效益的取得。

 

  二、商场选址的程序;

 

  1、选择商场位置,一般可按以下步骤依次进行:

 

  ⑴选择区域、方位;

 

  提示;选择商场店址,先要找出目标市场、找准服务对象,然后再根据目标市场、服务对象选择店址设置的区域。另一方面,要根据企业的经营规模和档次,测算企业投资回收率,在此基础上认真加以选择,确定方位。

 

  ⑵制图——找出最佳位置;

 

  提示;在确定店址后,应绘制出该区域的简图,并标出该地区现有的商业网点,包括竞 争对手和互补商场,还应标出现有商事结构、客流集中地段、客流量和客流走向、交通路线等,以保证店址决策的正确性。

 

  ⑶市场调查;

 

  提示;在商场店址基本区域方位确定后,必须进行周密的市场调查,论证选址决策的准确性。在市场调查过程中,应注意将调查对象分类统计,并对调查时间和内容进行必要的抽样调查,以保证调查资料的可靠性。

 

  ⑷具体实施方案的制订和落实;

 

  提示;确定店址的具体位置后,需要抓紧时机投资兴建商场。如何启动则需要拟定切实可行的实施方案并加以贯彻落实。


来源:华中商业地产与品牌拓展

 

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